未公開物件とは？

■未公開物件とは

未公開物件とは、売却依頼を受けている仲介業者のホームページなどで公開されていない、一般には知られていない物件のことです。売却するのであれば、インターネットで広告を載せ幅広く情報を広める方が良いのですが、売主様の都合や売却依頼を受けた仲介業者の都合で物件情報を公開されていない物件をさします。

■一般公開していないのはなぜですか？

まず、売主様の都合により公開しない場合ですが「自宅を売り出していることを近隣の方々に知られたくない」「居住中なので他人に自宅の情報を知られたくない」や「居住中は内覧して欲しくなく引っ越ししてからにして欲しい」といった都合により、大々的に広告を打たないことがあります。あまり世間に知られたくない、知られないように売りたいという場合があります。

■依頼を受けている不動産会社の都合とはなんですか？

また、仲介業者側の理由により未公開物件とするケースもあります。仲介業者は、買主様を自社で見つけることが出来れば、売主様と買主様の両方から仲介手数料を得ることが出来きます。（いわゆる、両手取引）そのために売却依頼を受けた不動産の情報を他業者がインターネットや広告の掲載することを制限して許可しないとするケースです。他業者の広告を制限（禁止）することでこの物件情報からの反響を独占しようとするのです。こうすることで両手取引の可能性を引き上げているのです。この場合、この仲介業者のみの広告掲載情報となるため「未公開物件」（他業者では公開していない）とされるわけです。最近では、インターネット上にも「未公開」と記載された物件が掲載されていますが、ネットに掲載されている時点で実際には「未公開」とは言い難い情報ですけどね。

■国土交通大臣指定　東日本不動産流通機構　レインズ

レインズとは、国土交通省指定の東日本不動産流通機構が運営するネットワークシステムです。このレインズは、売主様または買主様が住まいや不動産の売買をするために不動産会社に取引の成立に向けて活動するよう依頼する契約のことです。 売買の媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、このうち、専属専任媒介契約・専任媒介契約については、宅地建物取引業法により、指定流通機構（レインズ）への登録等が義務付けられています。このレインズに登録されている物件情報は、不動産業者であれば閲覧することが出来ます。 逆にいうとレインズに登録される物件は全て業界内で公開されているということになります。では、なぜこのレインズに登録されていてもインターネット等の広告に無いいわゆる未公開物件があるのかというと、広告を制限している「広告不可」物件があるということが理由です。 すでに申し上げました上記の都合により未公開で売りに出している物件です。 この広告不可の物件情報を見るためには不動産会社を通じて情報を得るしかありません。 ※当然ですが、当社でもご紹介できます。 このレインズ物件の広告不可物件を未公開物件と呼びますが、実は、本当の未公開物件が存在します。 それは、不動産会社が商品化するために買い取った不動産情報です。 買取業者は、商品化するために不動産を購入しますが、商品化するには造成、リフォーム等をして、または権利関係に問題があれば解決して最終的には新築戸建てや宅地やリノベーションマンションとして売り出します。買取業者は、直接一般個人の所有者から買い取ることもありますが、ほとんどが仲介業者を通じて購入します。買取業者は、買取案件を持ち込んでくれた仲介業者に対して「媒介任せるよ」と媒介を依頼する事があります。（業界では専任返しといいます） 物件を卸してくれた業者に対して便宜をはかりレインズに掲載義務のある専任媒介契約では締結せずに一般媒介で任せます。ただし、実質は専任状態です。これが本当の未公開物件となるのです。 ポスティングチラシやステ看板などで良く登場する「未公開物件」現地の写真がなかったり文字の情報のみの不動産情報として見かけるものです。

見えそうで見えない情報は時としてとても魅力的に感じるもので当社のお客様もこういう情報を見つけていただき調査することが多いです。
※手掛かりがあれば徹底的に調べます。

注意して頂きたいのが、未公開物件だから掘り出し物件、お宝物件では無いということです。未公開物件が売れず結果として１年も２年もの間、売れ残ってしまった物件は珍しいことではありません。

 

■未公開物件を見るにはどうすればいいですか？

一般的には…

不動産業者へ来店していただく

来店していただいた場合の流れ

1. ご希望の条件をお伺いする
2. お客様の個人情報（住所、氏名、電話番号等）をお伺いする。
3. 条件にあった物件をご紹介
   当日、条件に合った物件がない場合、後日お客様へのお電話、またはFAX、郵送などでご連絡となります。

当社の場合は…ご来店の他に

希望条件登録を利用していただく
当社の場合、ご希望の条件に合う物件をレインズに登録されている物件から検索し、メールもしくは、ＬＩＮＥにてご紹介いたします。当社の営業エリア内でもレインズに登録されている不動産情報は数千件になりますのでご希望の条件をお知らせいただき検索いたします。

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